Hypotéka 1, 2, 3, 4 a 5 milionů: orientační splátky
Pro rychlou představu držíme sazbu 5,10 % ročně a pravidelné měsíční splácení. Jde o vlastní model Moneyo podle referenční sazby ČBA za září 2026, bez pojištění a dalších nákladů. Vaše nabídka se může lišit.
| Výše hypotéky | 20 let | 25 let | 30 let |
|---|---|---|---|
| 1 000 000 Kč | 6 655 Kč | 5 904 Kč | 5 429 Kč |
| 2 000 000 Kč | 13 310 Kč | 11 809 Kč | 10 859 Kč |
| 3 000 000 Kč | 19 965 Kč | 17 713 Kč | 16 288 Kč |
| 4 000 000 Kč | 26 620 Kč | 23 617 Kč | 21 718 Kč |
| 5 000 000 Kč | 33 275 Kč | 29 522 Kč | 27 147 Kč |
Částky jsou zaokrouhlené na celé Kč. Stejná sazba je použita pro všechny splatnosti pouze pro srovnání; žádná banka tímto neslibuje konkrétní podmínky.
Delší splatnost sníží splátku, ale zvýší úroky
U stejného úvěru můžete splátku snížit prodloužením splatnosti. Dluh ale zůstává déle úročený. Na příkladu čtyř milionů je vidět rozdíl mezi tím, co platíte měsíčně, a tím, kolik stojí celá doba splácení.
| Splatnost | Měsíční splátka | Úroky celkem | Součet splátek |
|---|---|---|---|
| 20 let | 26 620 Kč | 2 388 727 Kč | 6 388 727 Kč |
| 25 let | 23 617 Kč | 3 085 173 Kč | 7 085 173 Kč |
| 30 let | 21 718 Kč | 3 818 477 Kč | 7 818 477 Kč |
Vyberte splátku, po které zbude rezerva na provoz bydlení, opravy a výpadek příjmu. Kratší dluh není výhodou, pokud kvůli němu každý nečekaný výdaj řešíte další půjčkou.
Fixace není doba splácení
Splatnost určuje, za jak dlouho úvěr vrátíte. Fixace říká, jak dlouho platí sjednaná sazba. U třicetileté hypotéky s tříletou fixací znáte dnešní sazbu na tři roky.
Při nové sazbě se počítá ze zbývajícího dluhu a zbývající doby, ne z původní částky na nových třicet let. V kalkulačce otevřete „Co se stane po fixaci“ a zkuste i vyšší sazbu. Pro porovnání nákladů přechodu k jiné bance použijte kalkulačku refinancování hypotéky.
Kolik potřebujete ze svého: rozhoduje i bankovní odhad
LTV je poměr úvěru k hodnotě zástavy uznané bankou. Kupní cenu platíte prodávajícímu; bankovní odhad může být nižší. Proto kalkulačka obsahuje obě hodnoty.
Při ceně 5 milionů a odhadu 4,6 milionu odpovídá 80% LTV úvěr 3 680 000 Kč. Na kupní cenu tak potřebujete 1 320 000 Kč ze svého. K tomu přičtěte vedlejší náklady a rezervu, která má zůstat dostupná.
Úvěr 4 miliony by při stejném nižším odhadu znamenal LTV přibližně 86,96 %. Kalkulačka vaši požadovanou hypotéku sama nesníží: ukáže rozdíl a vy si rozhodnete, zda změnit částku, vlastní vklad nebo záměr. Další zástava či zatížená nemovitost vyžaduje samostatné posouzení banky.
Pravidla ČNB k 25. 10. 2026
| Situace | LTV | Další podmínky |
|---|---|---|
| Běžné vlastní bydlení | 80 % | Závazná horní hranice; banka posuzuje schopnost splácet. |
| Vlastní bydlení, žadatel mladší 36 let | 90 % | Jen při splnění podmínek zvýšené hranice. |
| Investiční koupě nebo třetí a další obytná nemovitost | 70 % | Doporučení ČNB spolu s DTI nejvýše 7, od 1. 4. 2026. |
U třetí a další obytné nemovitosti se doporučení uplatní i při vlastním bydlení. U více žadatelů se vychází z nejvyššího počtu nemovitostí některého z nich. Refinancování bez navýšení pod tato nová doporučení nespadá. Podrobnosti vymezuje metodika ČNB.
Pro závazné LTV existuje omezená objemová výjimka poskytovatele, nikoli nárok klienta. Kalkulačka s výjimkou nepočítá. Na investiční doporučení se tato výjimka nepřenáší.
A co příjmy: DTI a DSTI?
Plošné závazné hranice DTI a DSTI jsou deaktivované. Neznamená to, že banka příjmy neřeší. DTI porovnává celkové dluhy s čistým ročním příjmem. DSTI porovnává měsíční splátky všech dluhů s čistým měsíčním příjmem. Ani jeden ukazatel ale sám neříká, kolik potřebujete na běžný život.
Proto rozpočet v kalkulačce odečítá také běžné výdaje, další náklady hypotéky a volitelný výpadek příjmu. Kladný zůstatek neznamená schválení úvěru ani jistotu, že bude splácení dlouhodobě pohodlné. Nepůjčujte si automaticky na chybějící vlastní vklad: tím vznikne další dluh a splátka.
Mimořádná splátka: snížit splátku, nebo zkrátit dobu?
Obě varianty sníží jistinu. Při nižší splátce ponecháte původní konec dluhu a ulevíte měsíčnímu rozpočtu. Při kratší době pokračujete původní splátkou a úvěr doplatíte dříve. Druhá možnost při stejné sazbě obvykle ušetří více úroků. Konkrétní provedení záleží na dohodě s bankou.
Otevřete stejnojmennou část kalkulačky, zadejte částku a měsíc. Výsledek porovnává obě možnosti se splácením bez mimořádného vkladu. Aby bylo srovnání čitelné, používá původní sazbu po celou dobu a nezahrnuje zapnutou změnu sazby po fixaci.
Kdy může být splacení bez náhrady nákladů
Zákon umožňuje bez náhrady splatit mimo jiné až 25 % původní celkové výše úvěru v jednom měsíci před výročím uzavření smlouvy. Nejde o výročí fixace. Další bezplatné období je do tří měsíců od sdělení nové sazby bankou. Existují i další zákonné situace.
Mimo bezplatné případy není náhrada automaticky 1 %. V režimu účinném od 1. 9. 2024 ji omezují zákonem stanovené náklady a strop 0,25 % předčasně splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 %. U starších smluv záleží také na začátku nové fixace. Vyžádejte si vyčíslení banky; kalkulačka žádný poplatek neodhaduje. Vysvětlení ČNB.
Jak porovnat dvě nabídky hypotéky
Porovnávejte stejnou částku, splatnost, fixaci a způsob čerpání. Vedle úroku si vyžádejte RPSN, cenu povinných služeb a zůstatek na konci fixace. Sleva za pojištění nemusí vyrovnat jeho cenu; chtějte nabídku se službou i bez ní.
- Každý měsíc: splátka jistiny a úroku, pojištění, účet a další pravidelné náklady.
- Při koupi a změnách: ocenění, zástava, právní služby, úschova a případná náhrada předčasného splacení.
- V dokumentech: ESIP, sazebník, návrh smlouvy a podmínky slevy. Ověřte, co se stane při zrušení doplňkové služby.
Do kalkulačky patří nominální úrok, ne RPSN. RPSN zahrnuje širší náklady za zákonných předpokladů; není to sazba pro anuitní splátku ani předpověď po fixaci. Více v průvodci co je RPSN.
Jak hypoteční kalkulačka počítá
Počítáme jednorázové čerpání, anuitní splátku každý měsíc a první splátku za měsíc. Měsíční sazba je roční nominální sazba dělená dvanácti. Zaokrouhlujeme až při zobrazení; poslední splátka vyrovná zůstatek.
Vzorec a přesné předpoklady
A = P × r / (1 − (1 + r)−n), kde P je výše hypotéky, r měsíční sazba a n počet měsíců. Při nulové sazbě je splátka P / n. Úrok v měsíci = předchozí zůstatek × r; zbytek splátky snižuje jistinu.
Po fixaci přepočítáme splátku ze zbývající jistiny a počtu měsíců do původního konce. Tabulka, hlavní součet i grafy přebírají tuto změnu. Roční řádek vždy sčítá dvanáct měsíců od počátku úvěru, nikoli kalendářní rok.
Mimořádný vklad se odečte po pravidelné splátce zvoleného měsíce, nejvýše do zůstatku jistiny. Nižší splátka ponechá původní splatnost; kratší doba ponechá pravidelnou splátku s případně menší poslední platbou. Toto samostatné srovnání drží původní sazbu beze změny.
LTV = úvěr / bankovní ocenění × 100. Vlastní peníze = kupní cena − úvěr + náklady koupě + ponechaná rezerva. Pokud úvěr přesahuje vybranou hranici LTV, ukážeme rozdíl zvlášť. Další zástavy ani souběžné zajištěné úvěry model neřeší.
Rozpočet = čistý příjem − splátka − ostatní splátky − běžné výdaje − další měsíční náklady hypotéky. Horší scénář použije novou splátku, je-li zapnutá fixace, a odečte zadaný pokles příjmu. Ostatní závazky a výdaje ponechá stejné.
Nezahrnujeme průběžné čerpání při stavbě, odklady, prodlení, denní úročení, poplatky ve splátce ani daňové odpočty. Technický rozsah 1–40 let není nabídkou bank; ČNB doporučuje zpravidla nejvýše 30 let s ohledem na ekonomickou aktivitu žadatele. Zadané hodnoty nepotvrzují způsobilost k úvěru.
Časté otázky k hypoteční kalkulačce
Je kalkulačka zdarma a bez zadání telefonu?
Ano. Výpočet, grafy i stažení splátkového kalendáře fungují bez kontaktu a registrace. Partnerské porovnání hypoték je samostatná služba; k ní přejdete pouze tlačítkem.
Jaká je splátka hypotéky 3 miliony na 30 let?
16 288 Kč měsíčně při modelové sazbě 5,10 % ročně. Částka zahrnuje jistinu a úrok, nikoli pojištění či poplatky. Při jiné sazbě a době se změní.
Kolik musím mít našetřeno?
Při ceně i bankovním odhadu 5 milionů Kč a LTV 80 % je vlastní podíl na ceně 1 milion Kč. Vedle něj potřebujete náklady koupě a rezervu. Nižší odhad nebo odlišný účel může potřebné vlastní peníze zvýšit.
Ukáže kalkulačka, zda mi banka hypotéku schválí?
Ne. LTV popisuje zajištění, DTI a DSTI poměry dluhů a příjmů. Banka posuzuje uznané příjmy, výdaje, závazky, zástavu i další okolnosti. Kladný zůstatek rozpočtu není schválení.
Proč banka vypočítala jinou splátku?
Zkontrolujte výši úvěru, úrok místo RPSN, dobu a pojištění. Rozdíl může způsobit datum čerpání, první neúplné období, denní úročení nebo zaokrouhlování. Při stavbě bývá také postupné čerpání.
Hodí se kalkulačka i pro refinancování?
Pro základní splátku ano: zadejte skutečný zůstatek, novou sazbu a zbývající dobu. Modul koupě a LTV není posouzením refinancování. Pro dvě nabídky včetně nákladů přechodu použijte samostatnou kalkulačku refinancování hypotéky.
Je sazba 5,10 % aktuální nabídka banky?
Ne. Jde o průměrnou sazbu skutečně nových hypoték za září 2026 zveřejněnou ČBA Hypomonitorem 14. října 2026. V kalkulačce slouží jako výchozí předpoklad. Vaše sazba závisí na nabídce a individuálním posouzení.
Zdroje a kontrola údajů
Pravidla kontrolována 25. 10. 2026. Referenční sazba popisuje září 2026, ne dnešní nabídky bank. Grafy a tabulky jsou vlastní modelové výpočty Moneyo.
- Česká národní banka: Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů — závazné LTV a výjimka pro vlastní bydlení mladších žadatelů.
- Česká národní banka: ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění — LTV 70 % a DTI 7 od 1. 4. 2026.
- Česká národní banka: Praktické postupy pro implementaci změn v Doporučení ČNB — účel koupě, počet nemovitostí a rozsah doporučení.
- Česká národní banka: Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení — posouzení rizik, sazební zátěž a doba splatnosti.
- Česká národní banka: Zpráva o finanční stabilitě – jaro 2026 — ponechání plošných DTI a DSTI deaktivovaných.
- Česká bankovní asociace – ČBA Monitor: ČBA Hypomonitor: zářijová stabilizace u silnějšího normálu při sazbě 5,1 % — realizované sazby nových úvěrů za září 2026, zveřejněno 14. 10. 2026.
- Česká národní banka: Spotřebitelský úvěr – ochrana spotřebitele — předčasné splácení a náhrada nákladů.
- Ministerstvo financí ČR: Spotřebitelský úvěr – produktová regulace — individuální posouzení schopnosti splácet.
ČBA Hypomonitor shromažďuje měsíční údaje bank a stavebních spořitelen poskytujících hypotéky v ČR. Používáme sazbu nových úvěrů bez refinancování a konsolidací. Výpočty Moneyo používají tento údaj jako předpoklad; nemodelují nabídky jednotlivých bank.
Partnerská odměna neovlivňuje výsledek výpočtu. Stránka nesestavuje žebříček bank a neslibuje nejnižší dosažitelnou sazbu.
Další krok podle vaší situace
- Refinancování hypotéky — cena přechodu a porovnání koncového dluhu.
- Inflační kalkulačka — co se mění v kupní síle vašich peněz.
- RPSN v praxi — jak číst skutečné náklady nabídky.
- Úvěry a další kalkulačky Moneyo — přehled podle tématu.