Výpočet splátky hypotéky
Hypoteční kalkulačka spočítá měsíční splátku z částky úvěru, úrokové sazby a doby splácení. Navíc ukáže, kolik dluhu zbude po fixaci a jak se splátka změní s novou sazbou. Volitelně prověříte vlastní peníze, LTV a měsíční rozpočet.
Vyplňte vlastní nabídku nebo načtěte označený model. Sazba 5 % je pouze příklad, nikoli aktuální průměr trhu nebo nabídka banky. Výpočet běží v prohlížeči bez zadání telefonu; údaje z formuláře neodesíláme.
Výsledek je orientační model pravidelně spláceného úvěru, nikoli posouzení žádosti. Přesnou cenu, uznané příjmy, ocenění zástavy a podmínky určí banka. Předpoklady a omezení výpočtu.
Hypotéka 4 miliony: kolik zaplatíte za 20 a 30 let
U stejné částky rozhoduje délka splácení o měsíční zátěži i o součtu úroků. Níže držíme sazbu 5 % po celou dobu, abychom izolovali vliv splatnosti. Ve skutečné hypotéce se po fixaci může sazba změnit.
Na telefonu můžete tabulku posunout do strany.
| Splatnost | Měsíční splátka | Celkem na splátkách | Z toho úroky |
|---|---|---|---|
| 20 let | 26 398 Kč | 6 335 575 Kč | 2 335 575 Kč |
| 25 let | 23 384 Kč | 7 015 080 Kč | 3 015 080 Kč |
| 30 let | 21 473 Kč | 7 730 231 Kč | 3 730 231 Kč |
Nižší splátka není automaticky levnější hypotéka. Delší dobu volte s ohledem na rozpočet i celkovou cenu. Současně nemá smysl nastavit splátku tak vysoko, že po ní nezůstanou peníze na opravy nebo výpadek příjmu. Modelové součty neobsahují pojištění ani další náklady.
Jak splátku ovlivní sazba a konec fixace
Splatnost je celková doba vracení úvěru. Fixace je období, na které je sjednána sazba. Třicetiletá hypotéka s tříletou fixací proto neznamená třicet let stejné splátky.
Na telefonu můžete tabulku posunout do strany.
| Roční úroková sazba | Měsíční splátka bez dalších nákladů |
|---|---|
| 4 % | 19 097 Kč |
| 5 % | 21 473 Kč |
| 6 % | 23 982 Kč |
| 7 % | 26 612 Kč |
Po třech letech počítáte z menšího dluhu
U úvěru 4 000 000 Kč na 30 let při 5 % platíte přibližně 21 473 Kč měsíčně. Za první tři roky uhradíte 773 023 Kč; z toho 186 256 Kč jistiny a 586 767 Kč úroků. Dluh na konci fixace je přibližně 3 813 744 Kč.
Pokud další sazba bude 7 % a zbude 27 let, nová splátka vyjde přibližně na 26 231 Kč, tedy o 4 759 Kč více. Zaokrouhlení slouží přehlednosti; bankovní kalendář se může drobně lišit.
To je jiný výpočet než dosadit 7 % na původní čtyři miliony a nových 30 let. Takové zadání by zároveň prodloužilo konec dluhu. Pro srovnání nabídek po fixaci použijte stejný zůstatek a stejnou zbývající dobu. Budoucí sazba je scénář; kalkulačka ji nepředpovídá.
Při refinancování vycházejte ze skutečného vyčíslení banky a zbývající splatnosti. Vyžádejte si také případné náklady předčasného splacení a převodu zástavy. Náš model tyto jednorázové položky do splátky nepřidává.
Vlastní peníze: kupní cena a bankovní odhad nejsou totéž
LTV vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě zajištění uznané bankou. Kupní cenu platíte prodávajícímu; odhad určuje hodnotu zástavy pro banku. Pokud vyjde níž, stejné procento LTV umožní menší úvěr.
Na telefonu můžete tabulku posunout do strany.
| Bankovní ocenění | Úvěr odpovídající 80 % LTV | Vlastní peníze na kupní cenu |
|---|---|---|
| 5 000 000 Kč | 4 000 000 Kč | 1 000 000 Kč |
| 4 600 000 Kč | 3 680 000 Kč | 1 320 000 Kč |
Rozdíl odhadu o 400 000 Kč zde znamená o 320 000 Kč více ze svého. Kdybyste trvali na úvěru 4 miliony, LTV by při odhadu 4,6 milionu bylo přibližně 86,96 %. V kalkulačce se proto požadovaná částka tiše nesnižuje: zobrazí se rozdíl k vybrané hranici.
Nenechte si vlastní vklad spolknout rezervu
Vedle podílu na kupní ceně potřebujete prostředky na související náklady a peníze, které mají zůstat dostupné. Fiktivní rozpočet 1 320 000 Kč na cenu + 80 000 Kč na náklady + 200 000 Kč rezervy = 1 600 000 Kč. Výše nákladů i rezervy je v tomto příkladu zvolená; použijte vlastní rozpočet, nikoli univerzální procento.
Další nemovitost v zástavě může změnit LTV, ale vystavujete ji riziku při nesplácení. Volitelný modul koupě počítá jen s jednou nezatíženou zástavou a bez dalších úvěrů zajištěných toutéž nemovitostí. Složitější zajištění musí posoudit banka.
LTV, DTI a DSTI: podmínky k 16. 9. 2026
Na telefonu můžete tabulku posunout do strany.
| Situace | LTV | Co hlídat |
|---|---|---|
| Běžné financování vlastního bydlení | Závazná horní hranice 80 % | Ocenění zástavy a vlastní rozpočet |
| Pořízení vlastního bydlení, žadatel mladší 36 let | Závazná horní hranice 90 % | Splnění podmínek zvýšené hranice |
| Koupě k investici nebo třetí a další obytné nemovitosti | Doporučení nejvýše 70 % | Doporučení DTI nejvýše 7 od 1. 4. 2026 |
Pro závazné LTV existuje omezená objemová výjimka pro poskytovatele, nikoli nárok každého žadatele. Kalkulačka s výjimkou nepočítá. Zdroj: aktuální hranice ČNB.
U koupě třetí a další obytné nemovitosti je rozhodující počet nemovitostí, i když má nová sloužit vlastnímu bydlení. U více žadatelů se při tomto posouzení vychází z nejvyššího počtu zjištěného u některého z nich. Refinancování bez navýšení pod nová doporučení D a E nespadá; náš modul LTV je určen modelu koupě. Podrobnosti v metodice ČNB z 25. 3. 2026.
Příjem a další závazky nezmizely z posuzování
Plošné závazné hranice DTI a DSTI jsou deaktivované. Banka přesto hodnotí schopnost splácet a používá vlastní pravidla. ČNB nadále doporučuje zvýšenou obezřetnost nad DTI 8 a DSTI 40 % a zkoušku vyšší sazby. To nejsou automatické hranice schválení či zamítnutí. Zdroj: Zpráva o finanční stabilitě, jaro 2026.
- DTI: celkové dluhy / čistý roční příjem. Model zahrnuje novou hypotéku i zadaný zůstatek dalších dluhů.
- DSTI: měsíční splátky všech dluhů / čistý měsíční příjem. Neříká, kolik stojí provoz domácnosti.
- Zůstatek rozpočtu: příjem minus splátky, běžné výdaje a další náklady hypotéky. Právě zde se projeví energie, děti, doprava a pojištění.
Pro orientační DTI/DSTI zadávejte dluhy a příjmy stejných osob. Banka může jinak započítat například kreditní limity, příjem OSVČ, bonusy nebo nájemné. Poměry v kalkulačce nenahrazují její zákonný výpočet.
Jak vysokou splátku unese domácnost
Nejdřív oddělte částku, kterou můžete splácet každý měsíc, od úspor na koupi. Rozpočet ověřte i pro horší variantu: vyšší sazbu po fixaci a nižší příjem. Model předpokládá stejné ostatní výdaje a splátky i po fixaci; pokud tehdy nějaký závazek končí, přepočítejte tuto situaci zvlášť.
Příklad: domácnost se stejnou splátkou a stejným příjmem může mít jinou rezervu podle počtu dětí, nákladů na dopravu nebo oprav domu. Kladný zůstatek několik set korun proto sám o sobě neznamená udržitelný rozpočet. Zohledněte nepravidelné výdaje a vlastní rezervu.
Závazky uvádějte úplně. Pokud řešíte jejich sloučení, samostatný průvodce konsolidací půjček porovnává cenu a konec dluhu. Spotřebitelská půjčka na vlastní vklad další dluh neodstraní. ČNB upozorňuje na obcházení LTV souběžným nezajištěným financováním; řešením nedostatku vlastních peněz není automaticky další půjčka.
Co ve splátce chybí a jak srovnat dvě nabídky
Výsledek anuitního vzorce obsahuje jistinu a úrok. Pro měsíční rozpočet připočtěte samostatně placené pojištění, účet a další pravidelné platby. Jednorázově se mohou objevit ocenění nemovitosti, poplatky spojené se zástavou, právní služby nebo úschova. Konkrétní částky ověřte v dokumentech banky a u dodavatelů.
RPSN vyjadřuje roční nákladovost úvěru za zákonných předpokladů. Do pole „Úroková sazba“ patří úrok, nikoli RPSN. Dosazením RPSN byste získali jinou splátku a mohli některé náklady započítat podruhé. RPSN samo také nepředpoví sazbu po fixaci.
Na telefonu můžete tabulku posunout do strany.
| Položka | Co si vyžádat ve stejné podobě |
|---|---|
| Úvěr a čas | Stejná částka, splatnost, fixace a plán čerpání |
| Cena | Úrok, RPSN, splátka a podmínky, za kterých sazba platí |
| Služby navíc | Cena pojištění a účtu, nabídka se službou i bez ní, dopad zrušení služby |
| Za fixaci | Zaplacené úroky, další náklady a zbývající jistina |
| Změny | Pravidla mimořádných splátek, změny zajištění a případného předčasného splacení |
| Dokumenty | Evropský standardizovaný informační přehled (ESIP), sazebník a návrh smlouvy |
Součet splátek za fixaci není celý „náklad“: část tvoří peníze, kterými už snižujete dluh. Při porovnání sledujte i zůstatek. K rozlišení splátky, nákladů a celkové zaplacené částky navazuje RPSN v praxi.
Od orientačního výpočtu ke konkrétní hypotéce
- Sestavte rozpočet koupě. Uveďte cenu, vlastní peníze, související náklady a rezervu, která má zůstat.
- Ověřte ocenění a účel. Bez bankovního odhadu je LTV jen scénář. Prověřte i možnost zástavy a podmínky pro čerpání.
- Připravte podklady. Typicky doklady totožnosti, příjmů a současných závazků, dokumenty k nemovitosti a kupnímu záměru. Konkrétní seznam určí banka podle situace.
- Porovnejte osobní nabídky. Na stejné částce a době včetně cen pojištění, poplatků a požadavků pro slevu.
- Slaďte financování s koupí. Před závazkem vůči prodávajícímu si vyjasněte schválení, termíny čerpání a podmínky smluv. Orientační výpočet není schválený úvěr.
Chcete navázat porovnáním konkrétních nabídek?
Partnerské tlačítko vede na službu hyponamíru. Tam probíhá další porovnání a případné zadání kontaktních údajů; naše kalkulačka je nevyžaduje. Rozsah porovnávaných bank a podmínky si ověřte u služby.
Nezávazně porovnat hypotékyPartnerský odkaz: Moneyo může získat odměnu. Modelové výsledky nejsou nabídkou hyponamíru ani příslibem schválení.
Jak hypoteční kalkulačka počítá
Předpokládáme jednorázové čerpání celé jistiny a stejně dlouhá měsíční období. První anuitní splátka přijde za měsíc. Neřešíme průběžné čerpání při stavbě, odklady, mimořádné splátky, prodlení, denní úročení ani daňové úlevy.
Vzorec, zůstatek a kontrola výsledků
A = P × r / (1 − (1 + r)−n), kde P je jistina, r roční nominální sazba / 100 / 12 a n počet měsíců. Při nulové sazbě je splátka P / n.
Úrok v měsíci = zůstatek před splátkou × r. Splacená jistina = splátka − úrok. Nový zůstatek = předchozí zůstatek − splacená jistina. Roční tabulka sčítá vždy dvanáct měsíců, nikoli kalendářní rok.
Po fixaci se nová splátka počítá ze zbývající jistiny, nové zadané sazby a počtu měsíců do původního konce dluhu. Pro celkový součet scénáře po změně držíme tuto druhou sazbu až do konce. Pokud fixace pokryje celou splatnost, druhou fázi nepočítáme.
Počítáme bez průběžného zaokrouhlování; peníze zobrazujeme na celé koruny. Součet zaokrouhlených řádků se může mírně lišit od zaokrouhleného součtu. Bankovní splátkový kalendář může být jiný kvůli datumům, zaokrouhlování a poslední splátce.
LTV: úvěr / zadané bankovní ocenění × 100. Částka odpovídající vybrané hranici = ocenění × 80, 90 nebo 70 %. Nejde o předschválený úvěr. Rozdíl k této částce nesnižuje výsledek splátky; původní zadání zůstává zachované.
Peníze potřebné při koupi: kupní cena − zadaný úvěr + vedlejší náklady + ponechaná rezerva. Pokud byste úvěr kvůli LTV snížili, potřebné vlastní peníze o stejné snížení vzrostou. Kalkulačka na tento rozdíl upozorní zvlášť.
Rozpočet: příjem − nová splátka − ostatní splátky − běžné výdaje − další měsíční náklady. Horší scénář kombinuje splátku po fixaci se zadaným poklesem příjmu; ostatní výdaje zůstávají stejné. Zátěžové DSTI navíc samostatně ukazuje dopad počáteční sazby vyšší o 2 procentní body na původní úvěr.
Technický rozsah je úvěr 1 000 až 1 miliarda Kč, sazba 0–30 % a celé roky 1–40. Nejde o rozsah dostupných produktů. ČNB doporučuje splatnost zpravidla nejvýše 30 let a zohlednění ekonomické aktivity žadatele. Banka může mít kratší maximální dobu. Pravidla vycházejí z doporučení ČNB k úvěrům na bydlení.
Časté otázky
Je výpočet hypotéky zdarma a bez telefonu?
Ano. Výpočet na Moneyo nevyžaduje kontakt ani registraci. Partnerské porovnání je samostatná služba, kam přejdete pouze tlačítkem; může vyžadovat kontaktní údaje.
Kolik musím mít našetřeno na hypotéku?
Záleží na rozdílu mezi kupní cenou a úvěrem, který umožní ocenění a vaše situace. Při stejné ceně i odhadu 5 milionů Kč a 80% LTV činí vlastní podíl na ceně 1 milion Kč. Náklady koupě a rezervu potřebujete zvlášť. Nižší odhad vlastní podíl zvyšuje.
Stačí mi příjem, když vyjde LTV pod limitem?
LTV řeší zajištění, nikoli schopnost splácet. Banka posuzuje uznané příjmy, výdaje a závazky. Volitelný rozpočet v kalkulačce pomůže s vlastní přípravou; schválení nepotvrzuje.
Proč banka vypočítala jinou splátku?
Zkontrolujte částku, úrok místo RPSN, počet měsíců a pojištění. Rozdíl může způsobit také datum čerpání, první neúplné období, denní úročení a zaokrouhlování. Při stavbě bývá režim čerpání jiný než jednorázový model.
Počítá kalkulačka skutečnou cenu za celých 30 let?
Počítá modelový součet při zadaných sazbách, bez poplatků a pojištění. Budoucí sazby po dalších fixacích nezná. Věnujte pozornost i části do konce první fixace a výši zbývajícího dluhu.
Lze spočítat refinancování?
Ano, základní splátku: jako částku zadejte vyčíslený zůstatek, novou sazbu a zbývající dobu v celých letech. Náklady převodu posuďte zvlášť. Modul vlastní koupě a výběr LTV není určen posouzení pravidel refinancování.
Je hypotéka s nižší sazbou vždy výhodnější?
Nemusí být. Sleva může vyžadovat placenou službu a nabídky mohou mít odlišnou splatnost. Porovnávejte cenu včetně služeb při stejném zadání, stejné fixaci a s kontrolou zbývající jistiny.
Zdroje a poslední kontrola
Obsah a pravidla jsme prověřili . Výpočtové příklady jsou vlastní modely Moneyo; nepředstavují nabídky bank. Kalkulačka neřadí poskytovatele podle odměn ani neslibuje nejnižší sazbu.
- ČNB: aktuální horní hranice úvěrových ukazatelů — závazné LTV a návazná opatření.
- ČNB: doporučení ze dne 27. 11. 2025 — obezřetnost, zátěžové posouzení a investiční financování.
- ČNB: praktická implementace od 1. 4. 2026 — účel koupě, počet nemovitostí a refinancování.
- ČNB: Zpráva o finanční stabilitě, jaro 2026 — současné nastavení a rizikové ukazatele.
- Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru — posouzení úvěruschopnosti a předsmluvní informace.
Navazující průvodci Moneyo
- Co je RPSN a jak se liší od úroku — orientace v nabídce úvěru.
- RPSN v praxi — kontrola skutečných plateb a předpokladů.
- Úvěry, půjčky a kalkulačky — rozcestník podle finanční situace.