Kalkulačka není závazná nabídka úvěru. Nezahrnuje individuální slevy, pojištění, poplatky, odhad nemovitosti, katastr, daňové a právní náklady ani případné změny sazby po konci fixace. Berte ji jako rychlý filtr, zda hypotéka dává rozpočtově smysl.
Online výpočet
Hypoteční kalkulačka: splátka, LTV a bezpečnost rozpočtu
Vyplňte základní parametry. Výchozí sazba 4,65 % vychází z dubnového ČBA Hypomonitoru 2026, ale v praxi ji upravte podle aktuální nabídky banky, délky fixace a vlastního LTV.
Pravidla 2026
LTV, DTI a DSTI: co banky u hypotéky sledují
Hypoteční kalkulačka ukáže jen matematiku. Banka ale kromě splátky řeší i riziko nemovitosti, příjem žadatele, pracovní historii, registry, účel úvěru, stáří a typ nemovitosti i výši vlastních zdrojů.
Vlastní bydlení
Aktuálně stanovená horní hranice LTV pro běžné vlastní bydlení. V praxi to znamená alespoň přibližně 20 % vlastních zdrojů.
Žadatelé do 36 let
Pro žadatele mladší 36 let, kteří financují vlastní bydlení, ČNB uvádí horní hranici LTV 90 %.
Investiční hypotéky
Od 1. 4. 2026 ČNB doporučuje pro investiční hypotéky obezřetnější LTV 70 % a DTI 7.
Co znamená LTV?
LTV je poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. Když kupujete byt za 5 000 000 Kč a půjčujete si 4 000 000 Kč, LTV je 80 %. Pokud je odhad banky nižší než kupní cena, banka obvykle vychází z nižší hodnoty, a může tak chtít více vlastních peněz.
Co znamená DTI a DSTI?
DTI porovnává celkové zadlužení s čistým ročním příjmem. DSTI porovnává měsíční splátky všech úvěrů s čistým měsíčním příjmem. U vlastního bydlení jsou DTI a DSTI aktuálně deaktivované, ale banky schopnost splácet dál posuzují interně.
Citlivost splátky
Jak úroková sazba mění splátku hypotéky
U hypotéky často nerozhoduje jen cena nemovitosti, ale i sazba a doba splatnosti. Malý rozdíl v sazbě může vypadat nenápadně, ale u dlouhé splatnosti se násobí desítkami až stovkami měsíců.
| Hypotéka | Sazba | Splatnost | Orientační splátka | Úroky za celé období |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 4,00 % | 30 let | 14 322 Kč | 2 156 000 Kč |
| 3 000 000 Kč | 4,65 % | 30 let | 15 463 Kč | 2 566 000 Kč |
| 3 000 000 Kč | 5,50 % | 30 let | 17 033 Kč | 3 132 000 Kč |
Scénáře
Kolik vlastních peněz potřebujete?
Vlastní zdroje nejsou jen formální podmínka banky. Čím nižší LTV, tím nižší riziko, lepší vyjednávací pozice a často i šance na příznivější sazbu. Vedle akontace si nechte rezervu na vybavení, rekonstrukci a první měsíce po nastěhování.
Byt za 5,5 mil. Kč při LTV 80 %
Typická hranice pro vlastní bydlení. Hypotéka by vycházela na 4,4 mil. Kč.
Byt za 5,5 mil. Kč při LTV 90 %
Varianta pro mladší žadatele do 36 let u vlastního bydlení. Počítejte ale s přísnější bonitou.
Byt za 5,5 mil. Kč při LTV 70 %
Orientační vlastní zdroje pro investiční hypotéku podle doporučení ČNB od 1. 4. 2026.
Postup
Jak postupovat, když vám kalkulačka vychází dobře
- Nejdřív si nastavte bezpečnou hranici splátky. Po hypotéce vám musí zůstat rezerva na život, opravy a nečekané výdaje.
- Ověřte LTV podle odhadní hodnoty, ne jen podle kupní ceny. Nižší odhad může zvednout potřebné vlastní zdroje.
- Porovnejte více bank a chtějte písemné nabídky. Sledujte sazbu, RPSN, poplatky, podmínky mimořádných splátek a cenu pojištění.
- Neřešte jen první fixaci. Zeptejte se, co se stane po jejím konci a jaké jsou možnosti refinancování.
- Před podpisem si ověřte zástavu, katastr, právní stav nemovitosti, energetickou náročnost a plánované opravy domu.
Největší chyba je počítat hypotéku na hraně rozpočtu a doufat, že se vše podaří. Dobrá hypotéka není jen ta s nejnižší sazbou, ale ta, kterou zvládnete splácet i v méně příjemném období.
Srovnání
Co porovnat vedle měsíční splátky
| Parametr | Proč je důležitý | Na co se ptát |
|---|---|---|
| Fixace sazby | Určuje, jak dlouho se nemění úroková sazba. | Jaká bude sazba u 3, 5 a 7 let a jaké jsou podmínky po fixaci? |
| Mimořádné splátky | Pomáhají zkrátit splatnost nebo snížit dluh. | Kolik lze splatit bez poplatku a kdy? |
| Pojištění | Může snížit sazbu, ale zvýšit celkovou cenu. | Je sleva za pojištění skutečně výhodná i po započtení pojistného? |
| Odhad nemovitosti | Nižší odhad zvyšuje LTV a vlastní zdroje. | Kolik stojí odhad a jak rychle bude hotový? |
FAQ
Nejčastější otázky k hypoteční kalkulačce
Je hypoteční kalkulačka závazná?
Ne. Výpočet je orientační. Finální nabídka závisí na konkrétní bance, bonitě žadatele, hodnotě nemovitosti, fixaci, účelu úvěru a dalších podmínkách.
Jaká je dobrá výše splátky vůči příjmu?
Univerzální číslo neexistuje. Konzervativně je lepší, když všechny splátky dluhů nezaberou příliš velkou část čistého příjmu a domácnosti po nich zůstane rezerva. Kalkulačka proto ukazuje orientační DSTI.
Co když nemám 20 % vlastních zdrojů?
Mladší žadatelé do 36 let mohou u vlastního bydlení teoreticky dosáhnout na vyšší LTV. V praxi ale záleží na bonitě, hodnotě nemovitosti a nabídce banky. Bez rezervy je rizikové jít do hypotéky na hraně.
Je lepší kratší, nebo delší splatnost hypotéky?
Kratší splatnost znamená vyšší měsíční splátku, ale nižší celkové úroky. Delší splatnost pomůže s dostupností hypotéky, ale úvěr celkově prodraží. Smysl dává porovnat více scénářů.
Proč kalkulačka řeší investiční hypotéku jinak?
ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje bankám u investičních hypoték přísnější limity LTV 70 % a DTI 7. Investiční nemovitost má pro banku jiný rizikový profil než vlastní bydlení.
Jak často aktualizovat úrokovou sazbu v kalkulačce?
Ideálně pokaždé, když dostanete novou nabídku banky nebo se výrazně změní trh. Výchozí sazba na této stránce vychází z veřejného tržního přehledu, ale vaše konkrétní sazba může být jiná.
Zdroje
Použité zdroje a kontrola aktuálnosti
Článek jsme aktualizovali podle veřejných zdrojů ČNB a ČBA. U hypotečních úvěrů se pravidla i sazby mohou měnit, proto si před podpisem vždy ověřte aktuální nabídku a smluvní dokumentaci.
